淘宝司法拍卖，司法拍卖平台？

你是否听说过以下内容：“法拍房比一般二手房便宜很多！”、“法拍房安全无风险！”、“法拍房不限购！”？如果你对这些内容感到陌生，不用担心，通过这期课程，你将能够了解什么是法拍房以及与之相关的知识。如果你曾经听过这些内容并且心动过，那么通过这期课程，你也将能够更全面地了解与法拍房相关的法律风险，以便在竞拍前有充分的准备。接下来，我们将对法拍房的相关内容进行深入探讨。

1.什么是法拍房？

法拍房指的是遭到法院强制执行拍卖的房产，也就是司法拍卖房产的简称。产生法拍房的原因通常是房主因债务问题，如银行按揭或民间借贷等无法偿还债务，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将房产拍卖，最终以拍卖所得价款偿付债权人。

有人认为法拍房有法院把关，因此认为没有什么法律风险，安全可靠。不过，如果你真的这么想，就需要思考一个问题：如果真的没有任何风险的话，为什么竞拍价会那么便宜呢？显然其中隐藏着不少法律等层面的风险。在接下来的内容中，将会一一对此进行解答。在此之前，我们先来讲讲购买法拍房的整个流程。

购买法拍房通常是一个比较复杂的过程。一般来说，购买法拍房可分为以下“三”个步骤：首先，您需要在相关的公告或平台上寻找您感兴趣的法拍房信息，并了解房屋的基本情况、拍卖时间和地点等信息。其次，您要进行现场竞拍或通过线上竞拍的方式参与法拍，竞拍成功后需要缴纳一定的保证金或一定比例的首付款。最后，如果您最终竞拍成功，您需要在规定的时间内完成房屋的过户手续及相关款项的结算，办理完购房手续后即可成为法拍房的合法所有者。

淘宝、京东等知名电商平台都设有司法拍卖渠道。要参与竞拍，首先需缴纳保证金。竞拍成功并支付房款后，并非立刻拥有产权，还需办理解封、解押、缴税和过户手续。竞拍成功后，竞拍人必须等房产过户后方可合法拥有产权。

法拍房在被法院查封后才会进行拍卖。竞拍成功后，第一步是解除房产的查封，需与法院联系并携带竞拍成功的文件，直接前往法院要求解封房产。一般在缴纳完房产款项后，即可办理解封手续。若涉及多家法院的查封情况，还需要额外与法院沟通。

通常情况下，房屋抵押权通常在银行或民间机构处，如果出现逾期情况，则可能导致法院对房产进行查封。解除查封后，还需要前往相关部门，如房管局、档案局和不动产权管理局，来办理解押手续。如果是在本地法院办理，则可以直接与房管局联系，但如果是外地法院抵押的房产，则可能需要委托本地法院来完成解押手续。一旦房产解封和解押完成，竞拍人就可以凭借执行裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书等文件去办理缴纳税费手续。

根据不同地区的税收规定，通常需要支付契税和个人所得税等相关税费。因此，在办理过户手续之前，需要彻底了解房屋的交易历史和前任所有者的房屋信息。完成税费缴纳后，携带相关文件前往办理过户手续，过户完成后，这套房子才能算是您的。

购买法拍房的流程可能听起来有些复杂，但如果您决定参与，这些流程是必不可少的。

3.购买法拍房的风险

购买法拍房可能存在以下四大风险：

1. 产权纠纷风险：由于法拍房源的产权可能存在问题，购买者需要谨慎核实产权证明和相关文件，以避免未来出现产权纠纷。

2. 债务问题风险：法拍房可能存在抵押贷款或其他债务问题，购买者需注意查清房屋的抵押情况和相关债务，避免未来被债权人追债或收回房屋。

3. 房屋维权风险：购买法拍房可能面临原居民或租户的维权问题，需要清楚了解房屋现状，避免因维权问题带来的纠纷和损失。

4. 交易风险：法拍房交易程序复杂，可能存在交易流程不完善或违规操作的风险，购买者需要谨慎选择交易渠道和注意交易细则，避免落入交易陷阱。

长期租约可能会导致无法获得使用权的风险。

在进行房产拍卖时，如果该房产存在长期的租赁合同，根据民法中的买卖不破租赁原则，竞买人在获得房屋所有权后，无法剥夺租客的租赁权利。如果租赁合同真实且签订于案涉房屋抵押、查封之前，并且租客在抵押、查封之前已依据合同合法占有案涉房屋，那么租客的租赁权将受到法律的保护。在这种情况下，竞买人虽然拥有房屋所有权，却无法获得使用权。

房屋中存在违法建筑，购买者将承担相关责任。

在法院拍卖的房屋中，拍卖公司强调了现房现状拍卖，并且提醒竞买人在现场进行短暂观察。然而，可能存在未被发现的房屋面积或质量方面的隐蔽瑕疵。竞买人在购得房屋后，如果发现房屋存在未披露的加建或质量问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已履行了瑕疵告知义务，竞买人只能独自承担法律后果。

原业主可以将房屋转交给与其有特定关系的人，并且赋予他们居住权限。

比如有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，如果竞买人希望通过正常渠道收回房产的占有使用权，可能会面临一些困难。

无法按时解除抵押的情况可能包括但不限于：未按时偿还抵押贷款、未能清偿抵押贷款所需款项、抵押物的所有权问题、相关文件的完备性等。

在解除抵押登记手续时，需要考虑抵押合同条款对产权人和抵押权银行的影响。具体来说，需要查看抵押合同中是否约定了能否提前解除抵押。如果银行不同意提前解除，可能会引发问题。有时抵押是为卖家以外的人设定的，如果实际欠款人不同意提前还款，也可能会出现问题。另外，如果卖家和其他人联合担保抵押，也可能会面临抵押权无法注销的情况。

在你心动之前，有一些必须知道的忠告。

在考虑以上提到的法拍房可能存在的法律风险后，你是否仍然心动呢？如果你还是决定竞拍，那么在参与竞买之前需要了解一些误区，并且我可以给大家一些建议。

法拍房的确有可能价格相对便宜，这也是吸引购房者的最大诱因之一。在法拍房的拍卖程序中，法院会委托专业评估机构对房屋进行评估，通常评估价会低于市场行情价。为了吸引更多竞价人参与，法院通常会设置一个比评估价更低的起拍价。此外，房产可以拍卖三次，每次流拍后价格会有所下调，最终可能会降至原价的八折。因此，经过几次折扣之后，法拍房的价格确实变得非常具有吸引力。

法拍房的税费缴纳有其特殊性，需要注意转让和受让双方的税费由买受人承担。因此，和购买二手房一样，买受人需要了解房屋是否符合“满5唯一”政策。如果不符合该政策，除了契税之外还需支付个税。此外，买受人还需承担前业主欠缴的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等费用。如果前业主恶意拖欠多年，再加上违约金，这将是一笔不小的开销。

福建永安市一位李先生在某小区购买了一处建面约89㎡的房屋，房产由建发地产开发，成交总价为56万元。在过户过程中，原业主需缴纳的税费为35348元，购房者需缴纳的税费为14521元，根据规定，这两项费用均由购房者承担，合计占总房价的8.87%。另外，由于原业主未缴纳维修资金，这一笔费用也由购房者承担，在税费合计超过总房价的10%。

另外，一些中介或媒体通常会将“不限购”作为宣传法拍房的利基。由于全国范围内实施的限购政策，许多人一夜之间失去了购房的机会，同时也催生了许多与购房相关的灰色利益行业，收取的费用高低不等，从几千到上万不等；加上新政策的不断出台和修改完善，限购政策的漏洞也越来越少，破解它变得越来越困难。然而，并非所有城市都对法拍房实行限购政策，是否实行限购要根据当地具体的政策来看，比如，今年一月上海已将法拍房列入了限购范围。

在淘宝上很多司法拍卖的房子，虽然在醒目位置都标注了“可贷款”的字样，但实际办理过程中，你可能会发现法院指定的贷款银行设置了诸多附加条件。举例来说，有些首付可能需要提高到五成，利率上浮至6.37%等。但最关键的是，银行要贷款给你，必须先办理房产抵押；而你去住建委办理抵押，需要先办理过户；然后前往法院办理过户，却又需要先付清尾款，这就变成了一个死循环，非常难以解决。

1. 我们应该积极采取措施来减少碳排放，例如鼓励使用可再生能源和提倡节能减排的生活方式。
2. 我们应该支持和参与保护环境的活动，如植树造林、垃圾分类和环保宣传。
3. 我们应该意识到每个人都有责任为地球环境做出贡献，并在日常生活中尽量减少对环境的负面影响。

未清场的法拍房存在诸多潜在风险，因此我坚决不会考虑购买这类房产。这些房屋通常存在诸如老弱病残等原因导致的无法清场的情况，这让竞拍人很难掌控。尽管这类房屋可能价格更为诱人，但风险实在太大，因此我坚决不考虑购买未清场的法拍房。

对于不太受欢迎的法拍房，最好在第三次拍卖时考虑出手。一般的司法拍卖程序是，如果一次拍卖没有成功，下一次的拍卖价格会打折降低；而在第三次拍卖后，法院会直接进行折价变卖。因此，如果你想寻找价格较低的房产，这将是一个好时机。

投资法拍房需要具备一定的慧眼识珠能力，或者在竞拍前，对该房产的抵押、债务和担保情况进行全面调查，确保对该房屋的情况了如指掌。